Узаконили: главные нововведения в сфере недвижимости 2018 года

Как эскроу-счета, трасты и новый расчёт кадастровой стоимости повлияют на рынок

В уходящем году начали действовать сразу несколько ключевых поправок в законы, регулирующие отношения участников рынка недвижимости. Изменения коснулись застройщиков, собственников жилья, а также потенциальных покупателей недвижимости. N1.RU подготовил обзор главных нововведений.

Узаконили: главные нововведения в сфере недвижимости 2018 года

Закон о долевом строительстве


В конце сентября вступили в действие новые требования к застройщикам. Строительные компании, привлекающие средства дольщиков, теперь обязаны заключать все сделки с использованием эскроу-счетов, на которых деньги участников долевого строительства блокируются до введения дома в эксплуатацию. Средства заморозят на весь срок строительства и не более чем на полгода с момента сдачи объекта.


«Некоторые застройщики планируют использовать собственные денежные средства на строительство, но в основном все начнут кредитоваться у банков. Соответственно, в стоимость жилья будут закладываться и проценты финансовых организаций, а это повысит цены на жильё», — объясняет риелтор-юрист агентства недвижимости «Мечта в квадрате» Маргарита Васюнина.


К тому же застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10 % от общей проектной стоимости объекта, иначе компания не получит разрешение на строительство. Также застройщики могут привлекать целевые небанковские займы размером не более 20 % от стоимости проекта.

Узаконили: главные нововведения в сфере недвижимости 2018 года

«Открытие эскроу-счёта и его страхование — это те гарантии, которых не хватало гражданам. Счета обеспечивают безопасное вложение денежных средств и минимизируют риски дольщиков. Однако насколько эффективными будут нововведения — покажет время», — рассказывает юрист компании «ЮЭСКОМ» Валерия Юровская.


Изменения в порядке наследования имущества


1 сентября вступили в силу поправки, касающиеся наследования имущества. Теперь наследодатель может передать свою собственность, приносящую доход, в управление фонда. В большей степени эта поправка актуальна для предпринимателей и владельцев бизнеса.


Для создания наследственного фонда в завещании должен быть пункт о его учреждении, а также прописан устав организации. Нововведение призвано защитить интересы несовершеннолетних детей умершего.

Узаконили: главные нововведения в сфере недвижимости 2018 года

«Самым известным мировым примером наследственного фонда является фонд Нобеля. Учёный направил 94 % своего состояния (31 000 000 шведских крон) на ежегодную выплату пяти премий: в области физики, химии, физиологии и медицины, литературы и мира. В Российской Федерации подобный правовой институт ещё будет претерпевать изменения, так как на данный момент существуют очевидные пробелы в регулировании процедуры создания и функционирования фондов», — рассказывает коллега Валерии Юровской Виктория Жгутова.


Ещё одна новая форма завещания —наследственный договор. В документе наследодатель может прописать условия, которые обязан соблюдать наследник, чтобы получить доступ к имуществу. Если он откажется от их выполнения, договор будет оспариваться в судебном порядке, и наследство изымут.


Также с июня 2019 года супруги получат право составлять совместное завещание. При этом они смогут завещать как общее имущество, так и личное. Более того, супруги будут вправе совместно определять доли наследников.


Земельный налог


В уходящем году был принят новый порядок расчёта земельного налога, который вступит в силу уже с 1 января 2019 года. Сейчас сумма платежа рассчитывается из кадастровой стоимости участка, которая определяется по состоянию уплаты налога на начало года. Главным нововведением стало то, что кадастровая стоимость земли приблизилась к рыночной.


Увеличение налога произойдёт в несколько этапов — кадастровая стоимость будет расти постепенно на 20 % в год. Предполагается, что к 2020 году выплата достигнет полной суммы и далее уже не будет повышаться.


Чтобы рассчитать кадастровую стоимость по-новому, оценщики проанализировали источники по продаже участков. Так была выведена средняя цена, которая легла в основу определения кадастровой величины. Однако эксперты считают, что усреднённые цифры статистических баз не отражают реальные цены, которые напрямую сказываются на увеличении кадастровой стоимости.

Узаконили: главные нововведения в сфере недвижимости 2018 года

Узнать, в какую сумму оценивается ваш земельный участок, можно на официальном сайте Росреестра.


Закон о расселении аварийного жилья


С осени текущего года переселенцы могут выбирать район, в котором им будет предоставлено новое жильё. К тому же предоставленная по программе расселения недвижимость должна быть не меньше прежнего жилья по площади. Однако если новая квартира оценивается дороже прежней, разницу в стоимости должен оплатить собственник. При этом переселенцы вправе и вовсе отказаться от нового жилья и получить денежную компенсацию, равную его стоимости.


Также была модернизирована программа социального найма для инвалидов, пенсионеров, многодетных и малоимущих семей. Для указанных категорий граждан предусмотрено бесплатное переселение на более выгодных условиях, с выбором района и места проживания.


Налог на имущество


Для физлиц налог на имущество за 2017 год рассчитали по-новому, уведомления с изменениями граждане уже получили во второй половине текущего года. Теперь налог будет расти медленнее. После достижения коэффициента 0,6 он станет увеличиваться не на 20 % в год, а только на 10 %, пока не достигнет своего максимального значения (коэффициента 1), прекратив рост. При этом у граждан остаётся право обратиться за снижением кадастровой стоимости своей недвижимости.

Узаконили: главные нововведения в сфере недвижимости 2018 года

«Можно оспорить кадастровую стоимость и вернуть таким образом уплаченные ранее средства с момента оплаты пошлины по завышенной кадастровой стоимости. Например, если объект оценивался в 2 687 000 рублей, а затем его стоимость снизилась до 2 320 000 рублей, то с этой разницы вам и вернут платёж по налогам», — рассказывает Маргарита Васюнина.


Кроме того, для владельцев гаражей и паркинг-мест, находящихся на территории нежилых объектов, налоговая ставка снижена с 2 % до 0,3 %.

Полина Квасенко
Фото: N1.RU, depositphotos.com