Умрет ли ипотека? Эксперты рассказали Е1.RU сценарии будущего рынка недвижимости - от оазиса до апокалисиса

Как скажется на стройке то, что банк России поднял ключевую ставку до 17%, а цена валюты удвоилась.
Сегодня утром Россию огорошило новостью: Центробанк поднял ключевую ставку – тот процент, под который он кредитует коммерческие банки – до 17% годовых. Эксперты рынка сразу заявили: о росте экономики пока можно забыть, потому что никто теперь не захочет и не сможет пользоваться настолько подорожавшими кредитами. Тем не менее, недвижимость – сектор специфический, а ипотечные кредиты – его стабильный двигатель.

Мы расспросили экспертов, как изменится ипотека из-за повышения ключевой ставки, поскольку более или менее привычные нам проценты по жилищному кредиту сейчас составляют около 11-14%, в то время как стоимость денег для банков уже гораздо выше. А также о том, что будет с теми, кто платит ипотеку в евро и долларах, стоимость которых удвоилась, и имеют ли право банки поднять платежи по уже взятым ипотечным кредитам.

Как рассказывает Евгений Болотин, зампредседателя Уральского банковского союза, за 10 месяцев 2014 года ипотеку в иностранной валюте в Свердловской области взяли… всего 9 человек на сумму 27 млн рублей – об этом свидетельствуют данные ЦБ.

- И эти люди наверняка получают доход не в рублях, а в валюте, и поэтому колебание курсов на их платежеспособности не скажется, - дополняет он. - Не будет такого: «спасите валютных ипотечников». Ну, может быть, будет в Москве: там странные люди живут – получают доход в рублях, а тратить почему-то любят в валюте.
- А могут ли банки поднять платежи по уже выданным кредитам? И каких ипотечных кредитов у нас выдается больше – тех, по которым банки имеют право поднимать ставку, или тех, по которым не имеют, и она в любой ситуации останется прежней?
- Помните, в 2009 году была эта эпопея: законодатель внес изменения в закон «О банках и банковской деятельности» – сейчас это закон «О потребительском кредитовании», – где прямо запретил повышать процентную ставку, если она зафиксирована в договоре. А вот если в договоре предусмотрена плавающая процентная ставка, то здесь база, по которой «плавает» ставка, изменится – она и так меняется с некоторой периодичностью, автоматически. Что конкретно в этих договорах прописано, мы не знаем, и я думаю, что гораздо больше распространена фиксированная ставка: как у нас население валютные кредиты просто не брало, в том числе валютную ипотеку, так и с плавающей ставкой, я считаю, похожая ситуация.
- Ну, может быть, кто-то свой договор не прочел.
- По ипотеке? Не думаю. Кроме того, в договоре, в соответствии с законом, должна быть прописана процедура изменения ставки. Это звучит, например, так: процентная ставка устанавливается исходя из следующего - берется ключевая ставка Банка России на 15 число последнего месяца квартала, плюс некое дополнение – допустим, прибавляется 5 процентов. И новая ставка вводится в действие с 1 числа следующего квартала. И еще: так как само понятие «ключевая ставка» у нас появилось сравнительно недавно, то в большинстве договоров обычно стоит «учетная ставка банка России». А она не изменилась.
- Как изменятся кредитные и ипотечные ставки из-за того, что так выросла стоимость денег для банков? Как скоро они изменят кредитную политику?
- Начнем с того, что у нас сейчас декабрь: до нового года меньше двух недель, и спрос на кредиты в этот период падает. В январе его практически нет, спрос восстановится в последних числах января-начале февраля. Не думаю, что банки будут резко поднимать проценты по кредитам - я жду, что будет «ползущий» рост процентов по вкладам. А кредиты - здесь проще ужесточить требования к заемщикам и тем самым уменьшить выдачу. Банки сейчас вообще жалуются, что кредиты у них не берут.
- А могут кредитные учреждения вообще заморозить кредитование – из-за того, что ставку поднять пока нельзя, а выдавать кредиты ниже стоимости денег невыгодно?
- Все-таки банк – это учреждение, которое берет деньги по одной стоимости и выдает по другой, живя на эту разницу. Теоретически такая ситуация возможна, пока на рынке неопределенность, но я не думаю, что таким целый год можно заниматься.
- Но вновь выдаваемые ипотечные кредиты – они будут настолько дорогими?

- Банк России специально указал, что повышение ставки касается не всего рефинансирования: например, в число исключений вошла военная ипотека, там ставки не должны расти - по ней ЦБ не повысил ставку. В целом же за государственную политику на рынке ипотеки у нас отвечает Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). И там ставка зависит от решения наблюдательного совета под председательством Аркадия Дворковича. И банки не могут поднять процентную ставку по кредитам, которые они выдают под рефинансирование АИЖК.
- Но с АИЖК работают не все банки?
- Да, но с АИЖК работают именно коммерческие банки. А собственные ипотечные программы создают банки с госучастием: Сбербанк, ВТБ24, Банк Москвы. Будет ли Сбербанк поднимать ставки по ипотеке – вопрос к Грефу.
- Рекомендации какие-нибудь дадите нашим читателям?
- Сейчас многие пытаются «раскрутить» тему с теми же кредитами в валюте, но народ у нас умный: в 2008-2009 году все поняли, что валютный кредит – это плохо. Их в принципе не брали - по ним есть какая-то задолженность, но она крайне маленькая. Что касается повышения действующих ставок, то создается впечатление, что разговоры об этом - чья-то попытка начать панику. Есть закон, запрещающий менять фиксированную ставку, прописанную в договоре. Если ставка плавающая, то нести этот риск – выбор клиента. И там ставка может повыситься. Но потом снова, наверное, упадет.

Иные мнения

Банки в настоящий момент ситуацию комментируют очень сдержанно – будет точнее сказать, что официально не комментируют вовсе: решения по новой кредитной политике будут приниматься на ближайших собраниях руководства – вечерних, ночных, утренних - и поэтому оценить их ближайшие действия пока возможным не представляется. Единственное, что кредитные ставки пока не поднимаются, абсолютное большинство банков работает по прежним условиям, а понять, заморожена или нет выдача, можно будет, только когда истечет срок, эквивалентный по крайней мере одному периоду одобрения заявки на кредит.
Но эксперты смежных сфер уже дают комментарии по поводу зависимости рынка недвижимости от повышения ключевой ставки:

Виктор Немихин, директор екатеринбургского филиала брокерского дома «Открытие»:

- Все то, что мы сейчас скажем в качестве прогнозов, будет гаданием на кофейной гуще, потому что все будет зависеть от того, насколько долго будет действовать эта ключевая ставка: или это пожарное мероприятие, чтобы снизить спекулятивные атаки на рубль, и это одна история, или это продлится дольше – тогда другая. Ключевое сейчас – это инфляция, и если ЦБ РФ не сумеет ее обуздать и она будет "раскручиваться", то цена на недвижимость будет расти, причем мы даже не увидим снижения спроса на квадратные метры. А если с инфляцией справятся, то будет прямо противоположный сценарий.

Вячеслав Трапезников, председатель совета директоров «Астон-Групп» (ЖК Репин-парк, апартаменты «Стрела» и др.)
- Из-за увеличения стоимости заемных средств серьезный риск быть замороженными сейчас несут девелоперские проекты на начальных и средних стадиях строительства, кроме того, рискованными становятся люксовые проекты и проекты апартаментов, в том числе бюджетных. Надежными остаются обычные квартиры эконом-класса в домах на высокой стадии готовности. Но это не главное. За срок, который измеряется хоть и не в часах, но в днях или неделях, к сожалению, у нас погибнет ипотека. И это окажет решающее воздействие на отрасль в целом. Прекращение выдачи ипотечных кредитов на строящиеся объекты прекратит существование рынка таким, каким мы его знали с 2007 года. Кредитов стоимостью ниже 20% не будет совсем – ипотека в таких ставках жить просто не может. И это ударит по всем: жилье экономкласса сейчас продается на 90% в ипотеку, среднего - на 50-70%. Сегодня я разговаривал со всеми банками, с которыми мы работаем, и лучшее, что сегодня может сделать человек, не успевший приобрести валюту – найти надежный объект, готовый к сдаче – в Екатеринбурге несколько таких, - и приобрести его по текущим ипотечным ставкам в 12-13%, успев до нового года.

Илья Журавлев, директор «УралИнвестСтрой» (ЖК «Малевич», ЖК «Азбука» и др.):
- Ничего страшного не происходит – повышение ключевой ставки понятно, его тянет за собой рост доллара и евро, и он нужен, чтобы снизить инфляционные риски. Банки через некоторое время тоже поднимут ставки – все перестроится, число людей, готовых взять ипотеку, упадет примерно в два раза, но она будет работать, и рынок тоже будет работать. И, скорее всего, немного вырастет стоимость недвижимости: если до некоторого времени застройщики «держали» цены и могли «поиграть» с маржой, то сейчас приходится учитывать, что и строительство привязано к импорту – примерно на 20%, в итоге цены на новостройки немного подрастут.

Автор: Алина МЕЛЬНИКОВА
Фото: Артем УСТЮЖАНИН / Е1.RU

Оцените работу журналиста: