Своевременно, но недостаточно

Эксперт о том, как изменит рынок запрет на продажу жилья на этапе строительства
Своевременно, но недостаточно

СМИ сообщают, что к 2020 году в России планируют полностью запретить продажу жилья на этапе строительства, но президент РФ Владимир Путин требует сделать это ещё раньше. Почему так происходит, и что изменит новый закон?

Своевременно, но недостаточно

Законодательство предусматривает отказ от долевого строительства с 1 июля 2019 года, но президент, судя по сообщениям СМИ, выразился довольно ясно: уже совсем скоро продавать можно будет только готовое жильё. Девелоперы хотели смягчить условия, однако вышло ровно наоборот: поправки к закону о долевом строительстве, возможно, примут уже в этом году.


Форсирование этих процессов в общем-то понятно: в последние два года по всей России произошло много разных ситуаций с недостроями и обманутыми дольщиками. В 2017 году их было больше 120 000 человек. Экономическая нагрузка для разрешения этих проблем ложится на плечи региональных властей и федерального правительства, которые хотят как можно скорее от такого груза избавиться.


Что будет?


Текущие предложения правительства предполагают, что деньги за недостроенные квартиры будут храниться на специальных счетах в банках, а застройщики их получат только тогда, когда жилые объекты будут полностью готовы и сданы. Получается, что такое вот регулирование с помощью банков становится единственным механизмом гарантии получения жилья, а банковское кредитование — единственным источником финансирования строительства.

Своевременно, но недостаточно

Во-первых, это приведёт к повышению цены квадратного метра, а во-вторых, оставит покупателей без выбора. По сути, это переформатирование рынка, приведение его к одной единственно возможной схеме. Это, конечно, выглядит странно, ведь есть и другие жизнеспособные схемы возведения многоквартирных домов с гарантией получения своего жилья, например, кооперативное строительство.


Кто останется на рынке?


В преддверии отмены долевого строительства застройщики активизировались и уже столкнулись с усиленной конкуренцией, в результате чего не всегда могут увеличивать цены в борьбе за покупателя, иногда даже в ущерб рентабельности.


С принятием закона ситуация изменится: застройщики столкнутся с недостатком финансирования, и количество строек на некоторое время станет дефицитным. Стоимость квадратного метра за счёт включения в цену кредитных процентов вырастет и ляжет на покупателя.


Часть компаний в течение полугода-года с рынка уйдут, это будет тяжёлый и непростой переходный период, после которого мы увидим уже совсем другой рынок недвижимости. На нём останутся те, у кого есть значительная финансовая подушка, кто не обременён затратами на инженерно-технические работы, то есть игроков станет значительно меньше.


Последние пару лет мы отмечали тренд на увеличение доли жилья комфорт-класса, но, видимо, скоро он закончится: в новых условиях строить будут жильё доступное, а не комфортное.

Своевременно, но недостаточно

Отдельной, хоть и небольшой нагрузкой, на покупателя ляжет и НДС, увеличенный на 2 %. Продажа квартир физическим лицам НДС не облагается, но застройщики всё равно включают его в конечную цену, потому что приобретают участки для строительства, платят за подрядные работы и оборудование для стройки.


Чего не хватает?


Реформировать рынок недвижимости нужно, но подходить к этому необходимо комплексно. В планах Минстроя на 2018 год — более 80 миллионов сданных квадратных метров. И это было бы вполне возможно, если бы повышалось качество образования инженеров-строителей, государство поддержало бы саморегулирование в отрасли и систему кооперативного строительства, оказывало бы застройщикам прямую финансовую поддержку.


Новые правила, конечно, предотвратят проблемные ситуации с дольщиками, но и ограничат развитие рынка.


Риелторы приспособятся


А вот риелторскому рынку новый закон особых изменений не принесёт. Мы работаем с конечным продуктом строительства, выбирая клиенту наиболее подходящий вариант. Конечно, выбор сузится, изменится структура спроса, мы будем работать с другими запросами и другими финансовыми возможностями наших клиентов.

Своевременно, но недостаточно

Можно предположить, что вырастет спрос на вторичное жильё. Тем, кто собирается сегодня продавать свою вторичную недвижимость, стоит подождать: в случае скорого принятия поправок ситуация начнёт меняться очень быстро.


Запрет на продажу неготового жилья своевременен, но его недостаточно. Кроме запретов, должны быть и меры, поощряющие развитие рынка, конкуренции на нём. Надеюсь, что государство ещё придёт к пониманию такой необходимости.

Арсен Унанян, президент Российской гильдии риелторов

Фото: N1.RU; depositphotos.com
Внештатный Сотрудник