Снять покровы: строительная отрасль должна стать прозрачнее

Аналитик Михаил Хорьков о том, почему рынок недвижимости живёт в условиях информационного голода
Снять покровы: строительная отрасль должна стать прозрачнее

Рынок жилья в России развивается в условиях информационного голода и отсутствия точной статистики по большому кругу вопросов. Поэтому не удивительно, что на рынке так много эмоций и противоположных оценок, которые могут поставить в тупик потребителей и задать ложные ориентиры для власти.

Снять покровы: строительная отрасль должна стать прозрачнее

Опаздывающая статистика


Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко в прошлом месяце подняла вопрос о достоверности статистики по рынку жилья. И хочется отметить, что проблемы Минстроя в восприятии рыночных процессов начинаются с недостатка информации. Участникам рынка жилья и потребителям часто не хватает понятных данных и публичной информации как по отдельным проектам, так и по всей картине в целом.


Базовым индикатором для отрасли является ввод жилья в эксплуатацию. Именно на него опираются чиновники при оценке результатов развития и на нём строят свои целевые ориентиры. Так, например, недавно президент потребовал увеличить объёмы ввода жилья в полтора раза — до 120 миллионов квадратных метров в год. СМИ, рассматривая состояние рынка жилья, постоянно используют оперативную статистику по вводу за квартал-полгода, а она подвержена существенным колебаниям. И это вводит потребителей в заблуждение.


«Ввод жилья» достаточно хорошо демонстрирует долгосрочные тенденции рынка, но очень плохо отражает текущую ситуацию на рынке и игнорирует качественную составляющую: этот индикатор не даёт участникам рынка необходимой рыночной информации.

Снять покровы: строительная отрасль должна стать прозрачнее

Например, для того чтобы ввести в эксплуатацию 80 миллионов квадратных метров жилья в текущем году, нужно было начать работать над ними в 2015–2016 годах. И если в этот период был инвестиционный спад, то бессмысленно требовать от рынка роста ввода в настоящий момент. Достичь этого можно лишь приписками и манипуляциями с ИЖС. Ввод жилья в эксплуатацию в 2018 году — это результат работы рынка за предыдущие два-четыре года. Поэтому снижение ввода жилья в 2018 году не будет свидетельствовать о рыночных проблемах, точно так же как пик ввода жилья в 2015 не говорил об их отсутствии.


Отсутствие системности


Сегодня на рынке жилья России очень много пробелов. Специалистам и потребителям не хватает информации об арендном рынке, который полностью остаётся в «серой» зоне. У нас нет достаточной статистики о качественных изменениях отрасли. У граждан, то есть тех людей, ради которых рынок существует и работает, нет понимания всей рыночной системы — где и какую информацию о строящемся и готовом доме можно получить.


Поэтому на нашем рынке так много домыслов. Покупатели начинают самостоятельно моделировать ситуацию, нагромождая проблемы там, где их нет, и не замечая реальных рисков. Решением может стать популяризация и продвижение тех публичных баз данных, которые есть.


Но главный недостаток сложившейся системы статистики о рынке недвижимости в том, что Росреестр, оказывается, выключен из этого процесса. Нет подробных и понятных данных о продаже новостроек в разрезе городов, а цифры по регионам неполные. Нет открытой информации о ценах сделок. С этими проблемами сталкиваются не только частные компании, застройщики и риелторы, но и государственные структуры. В том числе те, которые занимаются вопросами оценки. А это значит, что нет гарантии, что результаты кадастровой оценки не будут вызывать недовольства граждан и бизнеса.

Снять покровы: строительная отрасль должна стать прозрачнее

Нет нормальной статистики по продажам на вторичном рынке жилья. Сейчас много разговоров о том, что ипотека является главным драйвером развития рынка жилья. Но мы должны быть уверены, что снижение ипотечных ставок работает на рост первичного рынка, а не в поддержку ликвидности «хрущёвок» и других квартир в старом фонде.


Следует признать, что сегодня нет оперативной статистики, которая отражает текущую ситуацию на рынке жилья и в жилищном строительстве.


Как решают проблему локально


Коллеги во многих городах стараются решать эти вопросы самостоятельно, тратя много времени и ресурсов на формирование собственных баз данных, сводя данные застройщиков, чтобы затем вновь их разложить и измерить и в результате получить реальную картину рынка.


В рамках подготовки профессиональных исследований для девелоперов и банков Уральская палата недвижимости уже более десяти лет использует такой показатель, как объём жилья в стадии строительства: то, что сейчас находится в работе от котлована до внутренней отделки. Отдельно учитывается, сколько проектов заморожено. Это очень важные данные, которые нельзя получить из официальной статистики, и они востребованы профессионалами и медиа.

Снять покровы: строительная отрасль должна стать прозрачнее

Всё это делается потому, что огромный массив данных остаётся закрытым в государственных структурах. А государство продолжает смотреть на «ввод жилья» и требовать увеличения этого показателя в 1,5 раза, не уделяя достаточного внимания тому, что мы строим и для кого.


Как решать проблему на уровне государства


Начать регулировать этот вопрос нужно с реформирования системы информационного обеспечения отрасли. Рынку нужна большая прозрачность, оперативные рыночные индикаторы и качественная оценка происходящего, которая выходит далеко за рамки объёма выданной ипотеки и сданного жилья.


Самый острый вопрос сегодня — публичность данных Росреестра, которые не должны быть закрытыми, но по факту такими являются из-за бюрократии, нежелания государства прилагать усилия для обеспечения прозрачности рынка, сотрудничества с бизнесом в этом направлении. Необходимо выстроить полноценную систему мониторинга на основании информации, которая проходит через данную структуру. Это позволит участникам рынка быстрее принимать решения и качественно улучшить понимание рынка и его перспектив.

Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости
Фото: N1.RU, depositphotos.com