Прочь из города: как купить дачу

Какие документы необходимо проверить при покупке загородного дома

Начало весны — самое время задуматься о летнем отдыхе. Мечтаете провести тёплые денечки на собственной фазенде, поливая помидоры и собирая яблоки? В таком случае специалисты советуют не откладывать покупку дачи, а приступать к поиску подходящего варианта и сделке прямо сейчас, чтобы успеть в полной мере насладиться летом в загородном доме.

Прочь из города: как купить дачу

Процедура покупки дачи может занять много времени, в зависимости от того, в каком состоянии готовности будут документы у продавца. Прежде чем ударить по рукам и перейти к подписанию договора купли-продажи домика, вам необходимо проверить целый ворох бумаг.


«Прежде всего вы должны увидеть свидетельство о государственной регистрации права собственности либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости, если объект зарегистрирован после 15 июля 2016 года, плюс договор-основание», — рассказывает специалист по недвижимости группы компаний «Новосёл» Ксения Тагамлицкая.


Основанием могут быть следующие документы: свидетельство о праве на наследство, дарения, мены, договор купли-продажи или решение суда. Документ может быть один, на все 100 % собственности, либо несколько — на части. Обратите внимание, на какую долю оформлены данные документы. Также, по словам Ксении Тагамлицкой, в случае, если объект был приобретён в браке по возмездной сделке, — необходимо согласие супруга продавца. Многие боятся покупать недвижимость, доставшуюся по наследству, опасаясь, что сделка будет оспорена так называемыми «неучтёнными наследниками». Как заверил наш эксперт, меньше рисков будет в том случае, если наследство было оформлено по завещанию три года назад или больше и за это время его никто не оспорил.


Прочь из города: как купить дачу

Если продавец дачи или его представитель вызывают у вас сомнения, вы можете проверить право собственности в Едином государственном реестре недвижимости. Сделать это можно, например, через сайт Росреестра или Многофункциональный центр. Справка обойдётся в 300 рублей и будет выдана через три дня после запроса. Для оформления заявки вам потребуется точный адрес вожделенной дачи или её кадастровый номер, который указан в выписке из ЕГРН. Раньше эти данные содержались в кадастровом паспорте, но сейчас его отменили.


Следующий важный документ — это межевой план. С недавних пор сделки без этого документа не проводятся. Самая важная информация в межевом плане — это границы земельного участка. Как рассказала Ксения Тагамлицкая, план составляется кадастровым инженером, но не абы каким, а из реестра кадастровых инженеров. Если вы хотите в дальнейшем избежать территориальных войн с соседями по участку, рекомендуем проверить соответствие реальных границ и задокументированных. Для этого вам нужно пригласить кадастрового инженера из всё того же реестра.


И последняя справка, которая вам понадобится, — об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Вы или хозяин дачи можете получить её у председателя садового или дачного товарищества либо, если дача находится на территории посёлка, деревни, села, — в соответствующем управляющем органе.


Чуть более внимательным к документам нужно быть, если вы планируете проводить на своей даче не только лето, но и всё остальное время, и хотите в ней прописаться. По закону, нельзя зарегистрироваться в садовом домике, да и к категории земли есть особые требования. «В первую очередь земля должна относиться к населённым пунктам, — рассказывает директор по развитию центра недвижимости «Отрада» Елена Миронова. — Если это сельхозземля, то там прописаться не получится. Также необходимо проверить назначение земли — прописаться можно только на земле, предназначенной для садоводства. Информация о категории и назначении земли есть в выписке из ЕГРН, также её можно проверить в Росреестре или на кадастровой публичной карте по кадастровому номеру участка. И главное — строение должно быть зарегистрировано как жилое».

Прочь из города: как купить дачу

Но даже если вам приглянулся дом, который не прошёл процедуру регистрации в качестве пригодного для круглогодичного проживания, — не отчаивайтесь, вы сможете самостоятельно оформить все документы после покупки. В этом случае при осмотре дома и общении с хозяином обратите внимание на следующие моменты: у здания должен быть капитальный фундамент, утеплённые стены, инсоляция (соседние строения, деревья или ландшафт не закрывают солнце на целый день), минимальный набор коммуникаций (холодное и горячее водоснабжение, электроосвещение, отопление, водоотведение, вентиляция) и обязательно — внешняя защита дома от воды. Для регистрации вам потребуется технический план дома, который, при соблюдении всех условий, вам за десять дней подготовит кадастровый инженер или БТИ.


Как показывает практика наших экспертов, порой человек так сильно хочет заполучить выбранный загородный дом, что готов купить его без регистрации и даже без документов на право собственности. Это хоть и рискованно, но возможно. «Иногда на продажу выставляют участок с домом, но продают просто землю, без объекта, — говорит Елена Миронова. — Продавец предлагает покупателю зарегистрировать дом на себя уже после покупки, а это может оказаться сложнее, чем ожидается».


Прочь из города: как купить дачу

Если вы поскорее хотите совершить покупку, но у продавца нет на руках свидетельства о праве собственности, вы, конечно, можете пойти на сделку, но Ксения Тагамлицкая советует минимизировать риск: «В этом случае нужно видеть хотя бы оформленное право собственности на землю, а потом оформить и дом, но если недвижимость дорогостоящая — лучше не рисковать».


После проверки всех документов опытные покупатели и эксперты рекомендуют провести небольшое личное расследование: прогуляться по округе, пообщаться с соседями, поинтересоваться у старожилов об истории дома и его прежних обитателях. Порой из неофициальных источников узнаёшь гораздо больше, чем из всех возможных документов.


И вот вы собрали всю необходимую информацию, проверили документы и договорились о цене. Сколько же придётся подождать до того самого момента, когда вы приедете на собственную дачу и разложите шезлонг на лужайке? Елена Миронова утверждает, что при наличии всех документов регистрация объекта недвижимости занимает до десяти рабочих дней, а если вы берёте дачу в ипотеку — то ещё быстрее, до семи дней. Если на даче кто-то прописан, то выписка занимает семь рабочих дней. Однако учитывайте, что далеко не всегда продавец имеет на руках все необходимые бумаги, а в процессе продажи не случится форс-мажора, не будет потеряна нужная справка, не объявится затерявшийся наследник и вторая половина продавца не встанет в позу, отказываясь идти на сделку. Всё предвидеть невозможно. Поэтому не откладывайте покупку дачи, начинайте прямо сейчас, и уже летом вы сможете отдохнуть от города на собственной территории.


Найти подходящий вариант дачи, дома или квартиры вы можете на N1.RU, используя гибкие фильтры поиска. Читайте также: как купить участок и как превратить дачу в жилой дом.

Елена Сорока
Фото: unsplash.com