Купить квартиру, чтобы заработать на ней: как изменились арендные ставки в Екатеринбурге в кризис

Аналитики высчитали, за какой срок "отобьётся" стоимость нового жилья.
В Екатеринбурге квартиры дешевеют, а их аренда – почти нет.

Аналитики N1.RU с помощью базы данных Е1.Недвижимость проанализировали, как меняется "окупаемость" жилья в Екатеринбурге – и сравнили доходность с банковскими вкладами за последние полгода.

Средняя цена квадратного метра продаваемой жилой недвижимости за полгода (с ноября 2015-го) снизилась на 3%. Стоимость среднего объекта снизилась не так сильно, на 2% (за счёт того, что средняя площадь квартир в продаже чуть увеличилась, это компенсировало снижение цены объекта).

Ну а арендные ставки при этом сократились всего на 1%. То есть, считают аналитики N1.RU, при продаже владельцы квартир более охотно идут на снижение цены (возможно, стремясь как можно скорее высвободить средства для покупки нового жилья), а вот при сдаче в аренду владельцы квартир рассчитывают на долгосрочный доход и не хотят "скидывать".

Получается, купить сейчас квартиру можно с большей скидкой, а сдать – не сильно уступая в цене. Если полгода назад в среднем по Екатеринбургу за год отбивалось в среднем 5,37% от стоимости свежекупленной квартиры (а полностью квартира такими темпами окупалась за 18,6 года), то сейчас за год удастся вернуть 5,47% от стоимости квартиры и полностью окупить её за 18,3 года. "Отбиваемость" однокомнатных квартир за полгода изменилась с 6,73 до 6,86%; двухкомнатных – с 6,23 до 6,43%, и трёхкомнатных – с 5,97 до 5,78%.

Предлагаем посмотреть, что происходило с самым "сдаваемым" типом квартир – "однушками" – в течение последнего полугодия в разных районах: сколько сейчас стоит средний объект и за сколько в среднем его сдают, на сколько они дешевели, как падала арендная ставка (два последних столбца), а заодно суммы в "живых деньгах", которые можно было на этом выручить. К слову, рассчитывая суммы, аналитики учли, что у квартир арендаторы меняются, и на простое можно потерять деньги. Поэтому при расчёте было принято, что арендатор меняется дважды в год, а средний срок экспозиции квартиры в аренду в Екатеринбурге составляет сейчас 7 дней – так что деньги за эти две недели из дохода вычли).

Аналитики сравнили два варианта вложения средств: покупка однокомнатной квартиры в Екатеринбурге для сдачи её в аренду и открытие вклада в банке на сумму стоимости квартиры. Расчёт проводился для двух периодов: с ноября 2015-го по май 2016-го и "на будущее" – с мая 2016-го по ноябрь 2016-го, с учётом прогноза того, насколько квартиры подешевеют или вырастут в цене за это время.

Результаты исследования показали, что вкладчики банков в среднем получили доход в 123 800 рублей. А вот для инвесторов в жильё прошедшее полугодие было незначительно убыточным – если учитывать, сколько сами квартиры за это время потеряли в стоимости. Те, кто приобрёл квартиры в ноябре и сдал их внаём, потеряли в среднем 4 000 рублей за 6 месяцев.

Но ближайшее полугодие обещает заметный рост доходности квартир. Купившие "однушку" в мае 2016-го для сдачи в аренду через 6 месяцев получат в среднем 72 580 рублей дохода. Вложившие стоимость той же квартиры в банк в этот период получат доход в среднем 118 100 рублей за 6 месяцев.

Для расчёта дохода от покупки квартиры и сдачи её в аренду учли изменения стоимости квартиры за период с ноября 2015-го по май 2016 года и применили среднюю арендную ставку в ноябре. Стоимость продажи и аренды рассчитывалась по данным Е1.Недвижимость. В качестве прогнозируемого изменения стоимости квартиры в течение полугода (с мая 2016-го по ноябрь 2016-го) использовалось среднее изменение за первые пять месяцев 2016 года (то есть мы предположили, что квартиры будут дешеветь или дорожать примерно теми же темпами, "усреднили" показатель, на сколько квартиры дешевели каждый месяц с начала года, и умножили его на 6). Используемая арендная ставка, соответственно, уже майская, сегодняшняя.

Мы видим, что даже в популярных районах – если брать минувший полугодовой период – с учётом удешевления жилья люди теряли куда больше, чем получали в это время за аренду. Примеры – Втузгородок, Заречный, УНЦ, Центр (см. таблицу). С учётом выросшей ставки отрицательной доходности в следующем полугодии не предвидится.

Во втором варианте для расчёта годовой банковской ставки взята средняя из максимальных по 5 крупнейшим банкам (по данным сайта banki.ru): Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Альфа-Банк и Россельхозбанк. Тип вклада – в рублях, долгосрочный, не пополняемый, без возможности частичного снятия денег. Средняя ставка, согласно расчётам, в ноябре 2015 года составляла 8,97%, в мае 2016-го – 8,88% годовых.

Вклады и в прошедшем, и в прогнозируемом периоде получились "интереснее" по доходам, кое-где – более чем вдвое. Однако, учитывая снижение стоимости жилья, эксперты считают, что это отличный момент купить квартиру подешевле, чтобы получать от неё доход в будущем.

– Окупаемость квартир рассчитана на длительные периоды, – рассказывает директор по развитию компании "Этажи" Алексей Осинцев. – Если смотреть в периоде 4-5 лет, по всем сделкам, которые тогда были совершены, получится, что все покупатели "выиграли" по отношению к ставкам банковских вкладов за это время. Есть годы спада, есть годы подъёма, а сейчас вот уже 15 месяцев длится самый затяжной спад в истории рынка недвижимости Екатеринбурга – даже в 2008-2009 годах такого длительного спада цен не было. Тут стоит отметить, что мы сейчас не видим большого роста по новостройкам – если в марте вторичку и новостройки приобретали примерно 50:50, то сейчас это уже 60:40 в пользу вторички. Если человек покупает сейчас "свежую" вторичку, построенную после 2002 года, то вероятность инвестиционного успеха очень высока – сейчас всё дешевеет, и для инвестора в недвижимость есть шанс приобрести объект за минимальные деньги в периоде последних 2-3 лет. А арендные ставки в Екатеринбурге при этом практически не меняются. Но стоит отметить: приобретение жилья с инвестиционной целью сегодня не очень характерно для рынка, такие покупатели сейчас редки.

– По сравнению с прошлым годом, цены на жильё сейчас снижаются не так значительно, – говорит руководитель проекта N1.RU в Екатеринбурге Оксана Сидлецкая. – На ближайшие полгода прогнозы пока довольно оптимистичны: цены не будут сильно снижаться, к тому же купить квартиру сейчас можно с хорошей скидкой и получить реальный доход от сдачи. На фоне снижения банковской ставки разница в прогнозируемом доходе оказывается не такой значительной.

Фото: Артём УСТЮЖАНИН / Е1.RU
Инфографика: Илья ДАВЫДОВ / Е1.RU