Как продать ипотечную квартиру

В способах продажи разбирался журналист N1.RU

Вполне вероятно, что за десяток лет, в течение которых вы планируете выплачивать ипотечный кредит, в вашей жизни что-то изменится. Нужно будет, например, расширить жилплощадь, или обстоятельства сложатся так, что вы не сможете больше регулярно выплачивать нужную для погашения задолженности сумму. Выясним, при каких условиях вы можете продать ипотечную квартиру.

Как продать ипотечную квартиру

Основной нюанс заключается в том, что недвижимость, на которую наложено обременение, нельзя продать без разрешения банка. По закону заёмщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом и обязан содержать его в должном виде, а вот продажа квартиры считается незаконной. Но есть несколько условий, при которых банк может пойти навстречу заёмщику и разрешит продажу недвижимости в залоге.


«Поэтому подготовка и проведение сделки по отчуждению заложенного имущества — процедура непростая и требует вмешательства профессионала рынка недвижимости, понимающего специфику и имеющего опыт подобных сделок», — отмечает директор по продвижению межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Анна Володькина.


Причины продажи ипотечной квартиры


Первая — это потеря стабильного финансового дохода. Поэтому желание поскорей продать квартиру, чтобы расплатиться с банком, вполне закономерно.


Следующей причиной является нужда в более просторном жилье. Представим молодых людей: они быстро поднимаются по карьерной лестнице, женятся, заводят детей, взятая в ипотеку квартира со временем становится слишком маленькой. Большинство таких заёмщиков решают продать ипотечную квартиру, чтобы купить более просторное жильё.


Последняя причина — это желание человека заработать на ипотеке. Например, если квартира приобреталась в строящемся доме, то к завершению строительства цена на недвижимость ощутимо вырастет, и в некоторых случаях эта разница в стоимости будет даже больше, чем расходы по ипотеке.


Нужно отметить, что при продаже вторичного ипотечного жилья заёмщик вынужден снижать его рыночную стоимость, ведь желающих совершать сделки с банковским залоговым имуществом очень мало.


Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке


Ипотечная квартира — это собственность должника, но чтобы её продать, нужно получить согласие банка. С одной стороны, банку нужно, чтобы займ был полностью погашен. В этих условиях он не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заёмщик, например, не может больше выплачивать кредит. Но, с другой стороны, если долг будет выплачен досрочно, то банк потеряет свою прибыль в виде процентов за использование заёмных средств, выданных на покупку этой недвижимости.


Поэтому если в договоре возможность продажи квартиры в обременении указана, то банк не может отказать заёмщику. Однако чтобы люди не злоупотребляли такой возможностью, продаже ипотечной квартиры сопутствуют штрафные санкции и заградительные комиссии. Но, конечно, они несравнимы с возможными последствиями из-за долгов по ипотеке.


Как продать ипотечную квартиру?


Досрочное погашение


Это значит, что нужно найти покупателя, который закроет за вас задолженность банку. После чего выдаётся документ о снятии обременения, который вместе с остальными бумагами отправляется в регистрационную палату.


Как продать ипотечную квартиру

«Однако описанная схема рискованна для покупателя, ведь он должен заплатить серьёзную сумму ещё до регистрации сделки. Есть вероятность, что продавец, получив деньги, решит разорвать договор, помешав переходу права собственности. Конечно, суд обяжет собственника вернуть деньги покупателю, но на это могут уйти годы. Ещё один минус — комиссия за снятие обременения, которая составляет несколько тысяч рублей», — объясняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.


Самостоятельная продажа


Когда покупатель принимает решение приобрести квартиру, то он должен обратиться в банк и объявить о своём желании выкупить залог. С ним составят предварительный договор купли-продажи и заверят документ у нотариуса.


Лучше всего, чтобы покупатель внёс необходимую сумму для погашения задолженности заёмщика в одну депозитную ячейку, а оставшуюся сумму — в другую. После такой процедуры с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Банк и заёмщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре.


Продажа с помощью банка


Когда у заёмщика недостаточно времени или он в течение длительного периода планирует отсутствовать по месту жительства, то он может предоставить банку возможность заниматься продажей залоговой квартиры.


В этом случае снятием обременения занимаются банк и покупатель, а присутствие заёмщика при сделке не требуется. Остаток от совершенной сделки заёмщик может забрать в любое время после совершения купли-продажи в депозитной ячейке.

Как продать ипотечную квартиру

Поиск покупателя, который также планирует привлечь жилищный кредит


Многое здесь зависит от того, будет ли клиент брать ипотеку в том же банке, что и собственник жилья, либо предпочтёт программу другого кредитора. Если покупатель обращается в этот же банк, где была выдана ипотека продавцу, то это самый простой вариант: гасится один кредит и сразу же выдаётся новый. Фактически идёт смена заёмщика. Минус такого решения связан с вероятностью отказа банка в ипотеке покупателю после проверки будущего заёмщика, тогда продавцу придется искать следующего клиента. 


«Когда покупатель оформляет кредит в другом банке, необходимо, чтобы у него была сумма, равная остатку основного долга продавца. Деньги вносятся вперёд, чтобы погасить кредит собственника, после чего договор купли-продажи отправляется на регистрацию. Фактически происходит переход права собственности, одновременное погашение одного залога и наложение обременения другого банка. Однако такой вариант сделки тоже весьма рискованный, поскольку покупатель сначала платит деньги и только потом регистрирует договор купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.


Ранее N1.RU опубликовал материалы о том, как ипотечная квартира делится при разводе и стоит ли откликаться на предложение брать ипотеку без первоначального взноса

Дарина Муханова

Фото: depositphotos.com

Оцените работу журналиста:
Добавить комментарий
Избегайте ошибок
Простые шаги к безопасной сделке: скачайте инструкции от N1.RU