Ипотека под 6 %: будущее или фантазии?

Корреспондент N1.RU выясняет, возможно ли резкое снижение ставок по ипотеке

В конце мая премьер-министр Медведев заявил, что цель экономики — снизить в России ставки по ипотеке до 6–7 %. А вот что об этом думают эксперты отрасли.

Во время недавнего визита в Самару глава российского правительства Дмитрий Медведев затронул тему ипотеки.


«Мы должны выйти на кредитную ставку <по ипотеке> в размере 6–7 % по всей стране, — заявил премьер-министр. — Эту задачу мы ставили перед собой уже достаточно давно. И я считаю, что макроэкономические условия для этого в целом созрели».


Председатель правления Сбербанка Герман Греф дополнил выступление премьера: по его словам, эту задачу можно выполнить в течение двух-трех лет, если инфляция продолжит снижаться. По мнению некоторых девелоперов из европейской части страны, снижение ставок до намеченного премьер-министром уровня увеличит число возможных ипотечных заемщиков еще на 10–30 %.

Ипотека под 6 %: будущее или
фантазии?

Редакция N1.RU обратилась к экспертам из банковской, строительной и риелторской отраслей, чтобы обсудить, насколько реально выполнить задачи, поставленные Дмитрием Медведевым.


Поосторожнее с оптимизмом!


Опрошенные эксперты продемонстрировали солидарность: по их мнению, говорить о снижении ипотечных ставок в полтора раза (с уровня 10–11 % до 6–7 %) пока преждевременно.


«Раздается немало чрезмерно громких заявлений о «падении» ипотечных ставок, — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — Конечно, ни о каком падении говорить не приходится. Речь может идти о снижении ставок на 1–1,5 процентных пункта от существующих цифр, и думаю, что более оптимистичный взгляд на этот процесс ничем не мотивирован. Представителям власти следует высказываться аккуратнее. В результате люди, которые поверили громким заявлениям о будущем падении и отложили свою покупку на два-три года, могут оказаться в невыигрышном положении, потому что вывод на рынок новых объектов замедляется и ассортимент на рынке постепенно сокращается».


При этом г-жа Денисова убеждена, что предпосылки для оживления ипотечного кредитования все-таки существуют и уже в конце 2017-го года рынок покажет существенный прирост к прошлогоднему уровню.

Ипотека под 6 %: будущее или
фантазии?

Этот прогноз подтверждает и руководитель ипотечного банка «ДельтаКредит» в Екатеринбурге Алена Павлова, которая считает, что до конца года ставки по ипотеке еще немного снизятся, что может «подогреть» цены на недвижимость. Поэтому сегодня хорошее время, чтобы брать ипотеку, считает эксперт: ставки по ипотеке еще относительно невысоки, а недвижимость пока не начала дорожать. 


Комментируя будущее ипотеки, Алена Павлова сообщила, что при росте экономики снижение ставок действительно возможно. Правда, не столь резкое, как заявляет премьер-министр.


«При инфляции в 3–4 % и растущей экономике среднерыночная ставка по ипотеке к 2019–2020 году может составить 8–9 %, — полагает эксперт. — Но нужно иметь в виду, что банковские депозиты дешевеют вместе с кредитами, поэтому при столь дешевой ипотеке депозиты населения вряд ли будут приносить доход выше 5 % годовых. Если же экономика не будет расти, ипотечная ставка снизится лишь до 9,5 % годовых. Предпосылок для более значительного снижения ставок пока, к сожалению, нет».


C такой оценкой перспектив соглашается и финансовый директор компании-застройщика PRINZIP Ольга Мохова: «На мой взгляд, снижение ставок до 6-7 % в ближайшем будущем маловероятно, хотя Дмитрий Медведев неоднократно ориентировал россиян на эту ставку. Более обоснован прогноз, что ставка по ипотеке снизится не более, чем до 8-9 %. На рост количества сделок по ипотеке повлияет не только снижение ставки, но и объем ввода новостроек. Возможно, для Москвы актуально прогнозировать рост числа заемщиков на 30 %, но считаю, что для УРФО максимальный прирост можно ожидать в районе 15 %».


Между тем, директор по развитию компании «Этажи» в Екатеринбурге Алексей Осинцев считает, что нет дыма без огня: «Если в правительстве позволяют себе заявить о размере ставок на ближайшее будущее – значит для этого есть предпосылки и ресурсы. В этих условиях рациональна и своевременна стратегия: покупать жилье сегодня, пока на рынке недвижимости не сезон – на уже пониженной ипотечной ставке».

Ипотека под 6 %: будущее или
фантазии?

По словам генерального директора строительной компании IKON Development Евгении Акимовой, снижение ставок по ипотеке возможно только после понижения ключевой ставки ЦБ РФ (она сегодня составляет 9,25 % — N1.RU). Как рассказала эксперт, разница между ключевой и средневзвешенной ставками по ипотеке (11,38 %) составляет около двух процентных пунктов. Таким образом, чтобы банки могли предложить заемщику ипотеку под 6–7 % годовых, уровень ключевой ставки должен быть ниже и составлять около 4–5 % годовых. «Очевидно, что, пока не удастся снизить инфляцию, говорить о существенном снижении ипотечной ставки преждевременно как минимум в перспективе пары лет», — полагает эксперт.


«Снижение ставок, если и случится, то не произойдет в одночасье, – уверен исполнительный директор агентства недвижимости «Новосел» Кирилл Гнетов. – На мой взгляд, уровень ставок в 6-7% достижим в перспективе минимум 3-4 лет – при условии, что существующие в экономике тренды сохранятся. Соответственно, и количество ипотечных заемщиков будет увеличиваться постепенно. К слову, даже при неизменных ставках ипотеки в текущем году все эксперты прогнозируют значительный рост числа заемщиков по сравнению с прошлогодними показателями. Активное снижение ставок может еще сильнее подогреть этот процесс либо повлиять на некоторое увеличение среднего размера кредита и выбор приобретаемой квартиры».


По данным управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, следующее снижение ключевой ставки произойдет после того, как инфляция в российской экономике снизится до 4 % (сегодня она составляет 4,1 %). «То есть вероятность дальнейшего уменьшения стоимости кредита высока, — считает Литинецкая. — Однако нужно понимать, что любой заметный скачок цен на нефть может изменить политику ЦБ РФ, особенно в перспективе двух-трех ближайших лет. Поэтому я осторожно оцениваю перспективу удешевления ипотеки». 


А если все-таки подешевеет?


Тем не менее нам интересно, какие изменения в структуре рынка недвижимости могли бы произойти, если бы поставленная г-ном Медведевым задача была выполнена.

Ипотека под 6 %: будущее или
фантазии?

Мария Литинецкая поделилась приблизительной оценкой прироста числа «ипотечников» на фоне снижения ставок до 6–7 %: согласно данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), на которые опирается эксперт, их число увеличится примерно на 4,5 млн человек. А поскольку опрошенные НАФИ россияне планировали улучшить жилищные условия в течение ближайших трех лет, то в реальности их число увеличится на 1,5 млн человек в год.


«По итогам 2016 года общее число сделок на рынке жилой недвижимости России составило порядка 4 млн, значит, ежегодный рост спроса при снижении ставок может достигнуть приблизительно 35 %. Однако на готовность привлечь ипотеку влияет не только ее стоимость, но и другие параметры кредита (срок, размер первоначального взноса), а также общеэкономическая ситуация. При дальнейшем снижении доходов или росте безработицы положительный эффект от снижения стоимости ипотеки и вовсе может быть сведен к нулю», — предостерегает г-жа Литинецкая.


Как считает управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, снижение ключевой ставки ЦБ РФ повысит скорость реализации строительных проектов, а это будет на руку и продавцам, и покупателям. «Девелоперу необходимы «длинные» и дешевые деньги — это позволит повысить скорость строительства и темпы продаж. Наличие недорогой «финансовой подушки» от банка снизит зависимость застройщика от средств дольщиков. Это даст девелоперам возможность уже на ранних этапах строительства возводить объекты инфраструктуры, необходимые покупателям, но не приносящие дохода — школы, детсады и паркинги. Сегодня строительство этих объектов зачастую откладывают на финальные этапы проекта».


По словам Ольги Моховой, для застройщиков действительно актуально дешевое финансирование, однако стоимость кредитов – не единственное, что сдерживает развитие рынка: «В настоящий момент ипотечных заемщиков больше тяготит не ставка, а суровые условия, которые предъявляют банки для получения денег. Порой они настолько жесткие, что сам смысл привлечения кредита теряется. Основной барьер для ипотеки – это условия выдачи кредитов, а отнюдь не высокая ставка».

Ипотека под 6 %: будущее или
фантазии?

«Это действительно так, – соглашается Кирилл Гнетов. – Ставка по кредиту – это, возможно, ключевой, но не единственный фактор, влияющий на решение покупателя взять ипотеку. Необходимо также учитывать и существенное снижение покупательной способности населения, наблюдаемое в последние несколько лет. Если раньше покупатели могли приобрести квартиру, в качестве источника финансирования используя лишь свои сбережения, то сегодня процент таких покупателей на рынке недвижимости крайне мал». 


Между тем, по мнению Евгении Акимовой, снижение ставок до 6 % годовых позволит ипотечным заемщикам покупать более просторные квартиры. Эксперт приводит пример: при ставке в 10,9 % годовых, которую предлагают сегодня лидеры банковского сектора, переплата за трехкомнатную квартиру за 15 лет составит 3,1 млн руб., тогда как при ставке 6 % она не превысит 1,6 млн руб. «Поэтому есть все предпосылки для того, что снижение процентов по кредиту приведет не только к увеличению покупательской активности, но и к перераспределению спроса в пользу квартир большей площади», — считает эксперт, соглашаясь с коллегами, что высокий процент по кредиту — не единственная проблема рынка ипотечного кредитования.


«На мой взгляд, не менее эффективной мерой поддержки рынка недвижимости могло бы стать снижение размера первоначального взноса хотя бы до 10 % от суммы кредита. Среди потенциальных заемщиков много людей, которые не смогли взять ипотеку, потому что не собрали первоначальный взнос в размере 20 %. К сожалению, сегодня единичные банки готовы снизить данный порог, считая подобные сделки высокорискованными», — комментирует г-жа Акимова.


Как полагает Алексей Осинцев, снижение ипотечных ставок может снова сделать инвестиции в жилье востребованным инструментом преумножения капитала: «Инвестиционная привлекательность недвижимости сегодня растет, поскольку доходность банковских депозитов снижается. При этом цены на жилье находятся на «условном дне». Есть предпосылки к росту цен, особенно на вторичном рынке. Дальнейшее снижение ставок по ипотеке до уровня близкого к доходности депозитов – 5 % годовых – сделает инвестиции в недвижимость выгодным инструментом для профессиональных инвесторов и простых прагматичных покупателей. Этот факт непременно приведет к росту сделок на рынке недвижимости в будущем. Для экономики любой страны закономерно одно: чем дешевле ипотечные ресурсы при прочих равных, тем дороже продукт – квартира».


А вы считаете реальным снижение ипотечных ставок до 6–7 %?

  • Нет, это все мечты
  • Меня эта тема не интересует
  • Да, я верю: раз премьер-министр сказал, значит, так и будет
  • Не знаю, насколько это реально, но меня такие перемены порадуют.
К сожалению, ваш браузер сильно устарел и не поддерживает технологию голосования

Чуть ранее N1.RU опубликовал обзор дач с большими дисконтами и рассказал, как правильно организовать освещение в ванной.


На страницах N1.RU можно продать старое жилье, подобрать новое и узнать последние новости о недвижимости. В базе портала N1.RU вы также можете найти подробную информацию о новостройках, загородной и коммерческой недвижимости.

Сергей Ягупов,
Фото: N1.RU

Оцените работу журналиста:
Посмотреть комментария
Вам — подарок!
Скачайте бесплатно список документов для сделки и шаблоны договоров
  1. Рубрики

    Меню навигации по рубрикам теперь находится здесь. Нажмите «Далее», перейдите в нужную рубрику и продолжите знакомство с новым сайтом.

  1. С объявлениями всё в порядке

    Мы сохранили объявления с  у нас.

  2. Контакты по объявлению

    Теперь посмотреть телефон и связаться с автором объявления можно прямо из списка.

  3. Избранное

    Сохраняйте объявления и просматривайте на сайте и в мобильном приложении. Мы синхронизируем Избранное для зарегистрированных пользователей.

  4. Уведомление о новых объявлениях

    Подписывайтесь и регулярно получайте письма о новых объявлениях на электронную почту

  5. Уведомление о новых объявлениях

    Подписывайтесь и регулярно получайте письма о новых объявлениях на электронную почту

  6. Спасибо, что дошли до конца.

    Остались вопросы и предложения —напишите нам.